买房的契税最迟应在 合同签订后的90天内缴纳。根据《中华人民共和国税收征收管理法》及《中华人民共和国契税法》的规定，纳税人应当在法律、行政法规规定或税务机关确定的期限内缴纳或解缴税款。一般情况下，商品房契税需要在备案日期后90日内交纳，过期要收取日万分之五的违约金。
具体来说，契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
因此，购房者在签订购房合同后，应及时缴纳契税，以避免产生不必要的违约金。如果因特殊困难不能按期缴纳税款，经省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局批准，可以延期缴纳税款，但最长不得超过三个月。
